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2021年06月07日
白居二高齡樓可借足九成按揭嗎?
上期談及新居屋按揭,而新一批白表購買未補地價居屋計劃(簡稱「白居二」)的買家,已獲發批准信入市選購單位,居二市場成交亦因此活躍起來。新居屋和白居二同樣是未補地價居屋,享有樓價折讓,但在按揭配套上卻存在不同之處。 白表買家原則上不論購買新居屋或居二單位,同樣可向銀行申請免保費九成按揭貸款,按揭年期長達25年;但實質上,居二樓齡偏高的單位未必可獲銀行批出九成按揭,又或未必可獲批足25年還款期。原因是房委會向銀行提供的按揭還款保證期以30年為限,由首次轉讓日期起計算,例如樓齡已達23年的居二單位,對於銀行來說,擔保期僅餘7年。有銀行會直接將30年保證期減去居屋樓齡,以計算可批出九成按揭之最長按揭年期。例如居屋的樓齡是22年,以30年保證期相減,批出之按揭年期便僅達8年,每月供款額當然大幅增加了,買家的供款能力未必足夠。 不過,近年部分銀行已向居二買家提供較大彈性,並非一刀切以上述方式計算居屋按揭年期,例如會因應居屋剩餘的擔保期彈性設定不同按揭成數及還款期,這些銀行較傾向以居屋樓齡18年或19年為界線,不超於這個樓齡的話,便可批足九成按揭及25年還款期;原因是擔保期仍尚餘10年多,當用家供樓10年以上,按揭餘額便大致可降回原初樓價之六成或以下了。至於超出上述樓齡的居二單位,部分銀行會按樓齡遞減可造還款期或按揭成數,例如樓齡22年的話,批足25年還款期的按揭成數由九成降至八成,又或批足九成按揭的還款期,由25年縮短至20年,買家便需計計數,看是否可應付有關每月供款額,又或銀行是否可接納有關入息水平。 若然居二單位樓齡已超逾25年甚至超出30年擔保期,銀行大致上只可跟隨私樓批出六成按揭,買家需增加三成首期才可上會。由於已過擔保期,銀行在審批上會要求買家通過供款壓力測試,但按揭年期仍以25年為上限,並非如私樓般可長達30年。 買家應注意銀行之間對於居屋按揭的審批準則有所不同,入市前可先作查詢。


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